Skąd wzięła się jednopiętrowa Ameryka?

2024 Autor: Seth Attwood | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2024-01-10 22:10

Rys historyczny rozwoju obszarów sypialnych Stanów Zjednoczonych, który rozpoczął się w okresie industrializacji.

Budowa osiedli mieszkaniowych w Stanach Zjednoczonych zaczyna się od zagospodarowania terenu i przygotowania terenu. Grunt jest podzielony na poszczególne działki, przygotowywane są ulice, budowane są kanalizacje i kanalizacje deszczowe, doprowadzone są sieci elektryczne, gazowe i telefoniczne, a dopiero potem zaczyna się budowa domów. Takie działki są przygotowywane i budowane przez jedną firmę, o takiej budowie już szczegółowo pisałem, ale nie zawsze tak było.

Dziś opowiem historię „Amerykańskiego snu” z lat 1900-40 i rozważę możliwości takiej konstrukcji dla ludności z finansowego punktu widzenia.

1. Do XX wieku większość obszarów mieszkalnych była stosunkowo niewielka, a nowe obszary rozszerzano wokół istniejących obszarów poprzez wydłużanie istniejących ulic. Nie było żadnych wymagań rządowych dla programistów. firmy deweloperskie zasadniczo nie istniały. W tym czasie tylko budynki w centralnych częściach miasta podlegały ścisłym regulacjom w celu zachowania piękna.

2. Firmy sprzedawały grunty pod budowę indywidualną, a po zakupie działki właściciel sam zamawiał dom dla siebie w dowolnej firmie budowlanej. Po pewnym czasie dla firm sprzedających grunty stało się jasne, że dużo bardziej opłaca się sprzedawać grunty na terenach z gotową infrastrukturą zamiast pojedynczych działek. Tak narodził się termin „budownictwo osiedlowe”.

3. Niektóre z pierwszych tego typu dzielnic zostały zbudowane w 1927 r. przez dwie niezależne firmy pod kierunkiem dwóch architektów - E. Boston w pobliżu miasta Baltimore i D. Nicholas na przedmieściach Kansas City.

4. Dzielnice liczyły około 6000 domów i 35 000 mieszkańców. Bo teren zabudowy w obu przypadkach był bardzo duży, wówczas deweloper musiał rozwiązać szereg nowych kwestii związanych z budową pełnej infrastruktury terenu w postaci szkół, sklepów, pobliskich biurowców. W tym przypadku same linie techniczne i komunikacyjne nie wystarczyły, a wtedy architekci postanawiają wprowadzić pierwsze standardy zagospodarowania stref sypialnych.

5. W ten sposób narodziło się kilka stowarzyszeń architektów i budowniczych, które dziś regulują większość aspektów budowy osiedli mieszkaniowych, a mianowicie National Urban Planning Association i American Institute of Urban Development. Oprócz przepisów i ustaw dotyczących norm budowlanych, stowarzyszenia pomagały nowym firmom tworzyć projekty i układy, co na wiele sposobów pomogło potencjalnym nabywcom, jak firmy zaczęły opracowywać ogólny plan rozwoju nabywców.

6. Jednak wraz z nadejściem kryzysu gospodarczego kwestia budowy osiedli została chwilowo zamrożona: większość ludzi znalazła się w sytuacji braku pieniędzy. Kwestie dalszej poprawy obszarów musiały zostać tymczasowo odłożone na lepsze czasy. Prezydent G. Hoover w 1929 r. zaczął zwoływać przesłuchania w sprawie mieszkalnictwa, właśnie wtedy, gdy kryzys się dopiero zaczynał, a firmy budowlane zaczęły pospiesznie zamrażać projekty budowlane z powodu niewypłacalności ludności. Ale przed przyjściem F. Roosevelta do administracji nie uchwalono żadnych praw kardynalnych.

7. W tym czasie domy kupowali od razu właściciele, więc tylko bogaci i zamożni ludzie mogli sobie pozwolić na życie w dzielnicach mieszkaniowych, nawet klasa średnia nie mogła sobie pozwolić na takie życie. Między rokiem 1910 a połową lat dwudziestych banki pożyczały prywatne kredyty hipoteczne osobom o dobrej wypłacalności na okresy od 2 do 5 lat, ale takie pożyczki były nadal „drogie” dla klasy średniej. Chociaż warto zauważyć, że pierwsze masowe próby pożyczania pieniędzy ludności miały miejsce już w 1932 roku, po uchwaleniu przez rząd ustawy o pożyczkach na prywatne nieruchomości.

8. Już w 1933 r., z powodu niewypłacalności, domy otrzymane za pożyczki w 1932 r. były opuszczane przez właścicieli w tempie około 1000 dziennie. Nic dziwnego, że prezydent F. Roosevelt, kiedy przybył do Białego Domu, widział jeden z elementów ożywienia gospodarczego w zapewnieniu ludności dobrych warunków mieszkaniowych. Administracja prezydencka powiedziała: jeśli ludzie są szczęśliwi w domu, to będą szczęśliwi w pracy.

9. Dlatego 27 czerwca 1934 r. rząd podpisany przez prezydenta uchwala jedną z najważniejszych ustaw dotyczących budowy osiedli mieszkaniowych – federalną ustawę o użyczaniu ludności na zakup nieruchomości prywatnych.

10. Po raz pierwszy w historii kraju właściciele domów byli w stanie zabezpieczyć swoje kredyty hipoteczne przed wzrostem lub spadkiem cen o 80%, a sam kredyt został udzielony przez rząd na okres 15 lat w wysokości 5% rocznie.

11. Sam program trwał 3 lata, ale to właśnie w tych trzech latach ludność klasy średniej po raz pierwszy dostaje możliwość zakupu domu na przedmieściach, następuje gwałtowny wzrost budowy osiedli mieszkaniowych. W tym okresie narodził się termin „amerykański sen”.

12. W trzecim roku istnienia programu oprocentowanie zostało obniżone do 3%, a okres kredytowania wydłużony do 20-25 lat, a ci, którzy otrzymali kredyt na wyższą stopę, mogli poddać się refinansowaniu.

13. Kolejny etap intensyfikacji budownictwa przypada na okres II wojny światowej, kiedy stopniowo zaczęli wracać jej uczestnicy, którym państwo nie tylko udzielało pomocy w postaci różnych dotacji, ale także zapewniało dobrą pracę. Weterani wojenni zawsze byli zatrudniani jako pierwsi. Nawiasem mówiąc, ta zasada pozostaje aktualna do dziś. Budowa domów dla personelu wojskowego przyspieszyła jeszcze bardziej po uchwaleniu w 1944 r. ustawy o pomocy kombatantom, czyli tzw. kontrakt i zwolnienie personelu wojskowego.

14. Pierwsze ogromne dzielnice z pełną infrastrukturą zaczynają kwitnąć w Kalifornii, gdzie w latach 1941-1944 zbudowano 2300 domów dla weteranów wojennych.

15. W tym czasie firmy zaczynają budować dzielnice w znanym już dzisiaj układzie, z parkami, biurowcami, szkołami, sklepami, przedszkolami.

16. Miejsca sypialne nie są już dzielnicami, ale stają się samodzielnymi jednostkami miejskimi z własnymi nazwami, kodami pocztowymi, kodami telefonicznymi. Większość ludności takich obszarów pracuje w mieście, ale część ludności otrzymuje pracę bezpośrednio na tych obszarach. Małe firmy zaczynają rozprzestrzeniać się z centrum miast na ich obrzeża, co dodatkowo sprzyja rozwojowi osiedli mieszkaniowych.

17. W tym samym czasie wymagania dotyczące użytkowania ziemi zaczynają się zaostrzać, pierwsze takie ustawy zostały przyjęte już w 1909 roku. Cel uchwalenia ustaw sprowadzał się przede wszystkim do utrzymania czystości i porządku w pomieszczeniach sypialnych. Na przykład zabroniono lokalizowania fabryk w promieniu 20 km od osiedli mieszkaniowych. Strefą buforową były biurowce lub magazyny, a także sklepy sieciowe.

18. Wraz z uchwaleniem ustaw regulujących użytkowanie gruntów, budowniczowie powrócili do kwestii zrewidowania projektu stref sypialnych i stworzenia w nich przytulności i piękna, nie tylko w postaci stref parkowych, ale także w postaci ulepszenia projektu domów i planowania ulic, tworzenie sztucznych zbiorników i terenów rekreacyjnych.

19. W następnej części opowiem o ewolucji stref sypialnych w oparciu o ewolucję systemów transportu w USA, a następnie omówimy projekt i rozmieszczenie stref sypialnych.

Zdjęcia przedstawiają jedno z przedmieść Houston.

Wraz z początkiem industrializacji Stanów Zjednoczonych wiele rodzin zaczęło migrować na przedmieścia. Wynikało to z dwóch czynników: po pierwsze, duże wiodące miasta zamieniły się w przemysłowe i ruchliwe giganty, wielu mieszkańców poczuło się niekomfortowo żyjąc wśród hałasu i przemysłu. Po drugie, był Ford i drogi, co zlikwidowało uzależnienie od transportu publicznego i potrzebę mieszkania w pobliżu pracy. Romantyczne ciche przedmieście z prywatnym domem, otoczone ciszą i zielenią stało się dla wielu marzeniem i obrazem idealnego życia, „amerykańskim snem”.

1. Nawiasem mówiąc, na długo przed pojawieniem się samochodów w dużych ilościach i drogach, w połowie XIX wieku, pojawiły się już szkice architektury i rozplanowania miejsc noclegowych. Jedną z pierwszych prac w Stanach Zjednoczonych na ten temat była książka Andrew Downinga zatytułowana „Kurs teorii i praktyki ogrodów krajobrazowych”. W tej książce Andrew opisał układ i konstrukcję stref sypialnych, z ilustracjami i wieloma drobnymi szczegółami, takimi jak sposób sadzenia drzew lub układ ulic. Ale sama ta praca nie była pierwszą w tej dziedzinie, w Wielkiej Brytanii do tego czasu było już sporo zarówno esejów architektonicznych i inżynierskich, jak i książek na ten temat. Chociaż sam pomysł nie był wcale nowy, pierwszy obszar podmiejski został zbudowany na Brooklynie w 1819 roku. Na ziemi o powierzchni 60 akrów znajdowało się kilka prostych alejek o wymiarach 50 na 100 stóp. Nawiasem mówiąc, działka o długości 50 stóp jest nadal jedną z najpopularniejszych na dzisiejszym rynku mieszkaniowym, obok działek 55 i 60 stóp.

2. Wartość tej książki polegała na tym, że Andrzej pokazał zwykłej ludności (a nie tylko architektom i inżynierom), że dom „z obrazu”, o którym wielu marzył, może być nie tylko dla bardzo zamożnych ludzi, ale także dla klasy średniej. W ciągu najbliższych kilkudziesięciu lat ta idea wejdzie głęboko w masy. W 1869 r. powstało jedno z największych przedmieść Brooklynu, z 500 akrami ziemi podzielonymi na podobne działki. Obszar ten został nazwany „Miasto Ogrodów”. Małe domy znajdowały się na prostych ulicach, teren był już obsadzony dojrzałymi drzewami, były ogrody, ścieżki do spacerów i inne drobiazgi bajecznego życia. Od tego momentu taki układ zaczął się rozprzestrzeniać poza granice Nowej Anglii. W 1907 roku w Kansas pojawiła się podobnie zaplanowana dzielnica o nazwie Village Club. Ale na tych terenach był jeden problem - proste uliczki sypialne tworzyły poczucie życia na ruchliwej alei, zabierając przytulność wiejskiego domu. Rozwiązanie problemu było w powietrzu, bardzo blisko.

3. W latach 90. XIX wieku idea prywatnego domu gdzieś w lesie wśród komarów całkowicie znika wśród mas. Stare zasady zastąpiła idea planowania przedmieść sypialnych i budowania ich z pełną infrastrukturą i modernizacją. Tak wyglądał jeden z obszarów wybudowanych w 1884 roku w St. Louis w stanie Missouri. Obecność prostych ulic nie jest najlepszym rozwiązaniem dla części sypialnej.

(Litografia Gast, dzięki uprzejmości Towarzystwa Historycznego Missouri, neg. 21508)

4. A jest to obszar bardziej zaawansowany, z nowoczesnym rozplanowaniem - budowę rozpoczęto w 1869 roku w stanie Illinois, na przedmieściach Chicago. Zajmijmy się tym obszarem bardziej szczegółowo, ponieważ była to pierwsza masowa zabudowa tego terenu w nowoczesnej formie, dzisiejszy układ niewiele różni się od tego terenu. W rzeczywistości nie jest to pierwszy zaawansowany obszar. W 1851 roku w Ohio zbudowano mały obszar testowy z zakrzywionymi ulicami, który nazwano Glendale. Niemniej jednak obszar podmiejski Chicago był pierwszym dużym obszarem metropolitalnym, w którym zaplanowano zaawansowaną zabudowę według dzisiejszych standardów. Po pierwsze, podczas budowy na terenie gęstego lasu wycięto tylko obszary niezbędne do budowy, co pozostawiło nietkniętą dużą liczbę starych drzew. Ponadto okolica miała wzgórza i pobliską rzekę, z której roztaczał się wspaniały widok. Po drugie, cały obszar miał masę krętych ulic, co stwarzało poczucie odosobnienia, a po trzecie, wszystkie działki podzielono na niekonwencjonalne, nierówne „kawałki”. Takie podejście usunęło geometrię i poczucie życia wzdłuż linijki. I wreszcie po czwarte, projekt domów został wykonany indywidualnie, a domy nie powtarzały się jako kopia. Głównym architektem tego obszaru był Frederick Olmsted, a jego projekty w Stanach Zjednoczonych obejmą w przyszłości ponad 450 podobnych dzielnic w 29 stanach.

Tak wyglądał teren, szary niepomalowany obszar na dole terenu to rzeka.

(Plan dzięki uprzejmości Fredericka Law Olmsted National Historical Site; zdjęcie dzięki uprzejmości National Historic Landmarks Survey)

5. Na początku lat 30. kierunek architektury i planowania terenów podmiejskich został całkowicie ukształtowany nie teoretycznie, ale na papierze, w postaci różnych pierwszych kodeksów i norm, a także książek: dojazdy z dróg ekspresowych na ulice sypialne, odcięte szeregiem sklepów, kręte ciche uliczki sypialne, z dużą ilością ślepych uliczek (aby odciąć tranzytowy ruch samochodów), otwarte przestrzenie z drzewami i zbiornikami wodnymi, domy z otwartą fasadą i indywidualną architekturą, ale ten sam styl i materiały.

6. Narodowa ustawa o właścicielach domów z 1934 r. położyła kres tej transakcji. Ustawa ta ustanowiła Federalną Administrację Właścicieli Domów. Trzeba było wyjść z depresji, a przede wszystkim zapewnić ludziom mieszkania. W tym celu rząd ustanowił zasady i przepisy dotyczące finansowania osób prywatnych przy zakupie domu, wyceny nieruchomości, pożyczek i prywatnych inwestycji w nieruchomości, ustanowił zasady budowy sektorów prywatnych oraz wymogi dotyczące obowiązku ubezpieczenia dla osób prywatnych. mieszkalnictwo, a administracja opiekowała się całą tą gospodarką. Szefem administracji został Steward Mott, jeden z najbardziej doświadczonych i utalentowanych architektów krajobrazu. Od tego momentu firmy prywatne musiały występować do administracji o zatwierdzenie planu budowy nowych terenów. Z kolei administracja ustanowiła surowe wymagania dotyczące planowania dzielnic, zmuszając firmy nie tylko do stemplowania domów, ale do tworzenia pięknych dzielnic z całkowitą poprawą. Od 1936 do 1940 r. administracja wydała szereg ryaikodów, których wszystkie firmy deweloperskie musiały przestrzegać. Przyjrzyjmy się głównym punktom tych tutoriali dotyczących architektury, które obowiązują do dziś (z drobnymi poprawkami).

7.

1. Tereny prywatne powinny znajdować się w miejscach odpowiednich do życia bez szkody dla zdrowia (mówimy o tym, że np. nie ma możliwości wybudowania dzielnicy obok zakładu metalurgicznego).

2. Tereny powinny być zlokalizowane w miejscach nadających się do zamieszkania, z minimalnym ryzykiem dla życia ludności (to oznacza, że nie należy budować terenów w miejscach ciągłych huraganów, w strefach powodziowych lub smogowych, eggey, hello Louisiana i Kansas).

3. Każda dzielnica powinna posiadać pełną infrastrukturę przeznaczoną dla ludności (szkoły, przedszkola, szpitale, drogi, transport publiczny itp.).

4. Na terenie należy uwzględnić budowę całej niezbędnej infrastruktury przemysłowej (oczyszczalnie, kanalizacja, kanały odwadniające do usuwania ulewnych deszczów itp.).

5. Poddanie się planowaniu miast, tj. nie można stać tam, gdzie działka była przeznaczona na coś innego, np. centra handlowe, biurowce itp.

6. Ochrona cen tj. domy powinny być budowane według jednego planu, tak aby ich linia cenowa była w przybliżeniu taka sama, bez znaczących odchyleń. W tym celu przyjęto różne przepisy, na przykład dotyczące wielkości działek, wcięcia od krawędzi działki (tj. Nie można zbudować dużego domu na działce o powierzchni 55 stóp, ponieważ będzie nie pasuje z powodu wgnieceń), jakości i rodzaju materiałów.

8.

7. Kompletny plan finansowy eksploatacji terenu – m.in. Deweloper musi skoordynować wszelkie wydatki finansowe związane z utrzymaniem terenu z miastem, któremu powierzchnia będzie wynajmowana. Są to m.in. koszty utrzymania terenu, utrzymania całej infrastruktury, koszty napraw, koszty branż, które nie przynoszą bezpośrednich dochodów, takich jak place zabaw i boiska sportowe, czy utrzymanie upiększeń. Na podstawie tych wyliczeń obliczono podatek od zamieszkania w okolicy oraz wzrost cen mieszkań. Nawiasem mówiąc, dla tych, którzy nie wiedzą, każdy właściciel prywatnego domu płaci corocznie podatki każdej lokalnej administracji. Dzisiejsze podatki w Houston wahają się od 3 do 5% szacowanej wartości domu. Tych. jeśli twój dom jest wyceniany na dzisiejszym rynku na 500 000 $, wówczas Twój roczny podatek wyniesie średnio 15 000 $. Pieniądze te trafiają na utrzymanie obszaru, szkoły, naprawy dróg itp. O stronie finansowej i wycenie domów opowiem później.

8. Norma obejmuje również obliczenia dotyczące budowy dróg, ilości ich pasów, architektury dróg, zakrętów, wzlotów i upadków, wielkości bloków, obecności parków i boisk sportowych, nawodnienia terenu, kanalizacji, elektryka itp.

9. To taki bałagan, jaki nowo utworzona administracja narobiła w ciągu zaledwie kilku lat. Teraz budowniczowie mogli uzyskać korzystniejsze warunki inwestycyjne, rozwiązano wiele problemów budowlanych i koordynację między władzami miasta a budowniczymi. Co więcej, Mott był w stanie zmusić rząd federalny do uchwalenia przepisów dotyczących krętych ulic. Przypomnę, że od czasu budowy Nowego Jorku inżynierowie bardzo zakochali się we władcy i nie mieli pojęcia, że istnieje jeszcze coś takiego jak kompas. W ten sposób wszystko, co można było zrobić bezpośrednio, robiono bezpośrednio, a krzywe uliczki odbierano jako sensację i przełom w przyszłość. W rzeczywistości zakrzywione ulice mają wiele zalet w porównaniu z prostymi, po pierwsze, jak wspomniałem powyżej, tworzą przytulną atmosferę i odbierają poczucie życia na ruchliwej ulicy. Po drugie, krzywe ulice są znacznie bardziej odpowiednie w obszarach z ukształtowaniem terenu, ponieważ Kąty nachylenia zboczy dróg można kontrolować, pochylając się wokół wzgórz. Po trzecie, zakrzywione ulice obniżyły koszty budowy komunikacji i dróg w miejscach z ulgą. Wreszcie stworzyli bezpieczniejszy ruch, ponieważ liczba skrzyżowań w akademikach gwałtownie spadła, a uwaga kierowcy wzrasta podczas jazdy. Od 1940 r. zalegalizowano kręte drogi, a teraz są one również jednym z wymogów projektowania miejsc do spania.