Kupno mieszkania bez uciążliwej hipoteki jest całkiem możliwe

2024 Autor: Seth Attwood | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-16 16:14

Bierzemy więc kalkulator (lub lepiej Excela), przywołujemy matematykę dla klasy 3 liceum i wspólnie zastanawiamy się, co jest bardziej opłacalne: wynajęcie domu czy kredyt hipoteczny.

Wszystkie podane ceny obowiązują od 19 stycznia 2014 roku dla miasta Kazań. W Twoim mieście sytuacja będzie inna, ale niewiele, bo „Wolny rynek” prawie wszędzie „dostosował” stosunek kosztów mieszkania do czynszu.

Przepływ finansowy i wartość pieniędzy są obliczane za pomocą kalkulatora hipotecznego na stronie internetowej Sbierbanku. W większości regionów będą one takie same, jak w moich obliczeniach.

Dany:

Mieszkanie 2 pokojowe o powierzchni 56 metrów w 9-piętrowym budynku z paneli, wybudowanym nieco ponad 20 lat temu. Bez remontu, prawie bez mebli, ze starą lodówką, starym piecem i tą samą pralką.

Cena takich mieszkań deklarowana przez pośredników w handlu nieruchomościami wynosi 2 590 000 rubli.

Aby być bliżej rzeczywistości i dalej od oczekiwań pośredników, dalsze obliczenia zostaną przeprowadzone po cenie 2 500 000 rubli.

Koszt wynajmu mieszkania to 17 000 rubli, w tym mieszkania komunalnego, ale bez kosztów prądu i Internetu.

Początkowo pośrednicy chcieli 18 000 rubli, ale w końcu właściciel i ja zgodziliśmy się na 17 000 rubli miesięcznie, a ponadto ustaliliśmy, że wszelkie ulepszenia, które wprowadziłem, zostaną zrekompensowane czynszem.

Ponieważ i tak będziemy musieli płacić za prąd i Internet oddzielnie od mieszkania i mieszkania komunalnego, myślę, że wszyscy zgodzą się, że nie należy ich uwzględniać w obliczeniach, a także innych elementów rodziny budżet. Liczymy tylko mieszkania.

Rozważ opcję zakupu tego mieszkania na kredyt

Wchodzimy na stronę Sbierbanku, wjeżdżamy do kalkulatora hipotecznego w liczbie 2 500 000 rubli, wskazujemy minimalną zaliczkę (15%), wybieramy ogólne warunki i wykonujemy dwa obliczenia - przez 10 lat (120 miesięcy) i dla 20 lat (240 miesięcy).

Dostajemy to w każdym razie, musimy natychmiast zapłacić 375 000 rubli za mieszkanie, a następnie:

1) lub zapłacić 38 068 rubli miesięcznie przez 10 lat;

2) lub zapłacić 30 635 rubli miesięcznie przez 20 lat.

Nadpłata kredytu za cały okres wyniesie odpowiednio 2 068, 228 lub 4 852 432.

Liczby nie są małe, niemniej jednak musimy do nich doliczyć koszt mieszkania komunalnego, ponieważ jest on wliczony w czynsz najmu mieszkania, a nie w hipotece.

W moim przypadku właściciel zadeklaruje, że usługa komunalna kosztuje go około 7500 rubli miesięcznie. Osobiście zwykle mu wierzę, ponieważ po pierwsze sam za niego płaci ze stałego czynszu i dlatego nie ma sensu, aby mnie oszukiwał, po drugie mieszkanie to zostało kupione z kapitału macierzyńskiego dla swoich dorastających dzieci i dlatego najprawdopodobniej zarejestrowało się w nim kilka osób z jego rodziny, co wpływa na koszt mediów.

W każdym razie weźmy 5000 rubli za prawdziwą wysokość rachunków za media. Jak na dwupokojowe mieszkanie w moim mieście to bardzo mała liczba. Ale nawet jeśli różni się od tej wartości, nie będzie w stanie znacznie zniekształcić naszych dalszych obliczeń.

Teraz dodajemy te 5000 rubli do spłat kredytu hipotecznego i otrzymujemy następujący obraz:

1) będziemy musieli płacić 43 062 rubli miesięcznie przez 10 lat lub;

2) będziemy musieli płacić 35 635 rubli miesięcznie przez 20 lat.

Pamiętamy te liczby. Dwukrotnie przeklinamy chciwych bankierów. Zamykamy stronę banku i przechodzimy do najciekawszych.

Akceptujemy te straszne warunki. Przyjmujemy ją bezwarunkowo, jako obiektywną rzeczywistość, której nie jesteśmy w stanie zmienić w tej chwili. Dlatego szykujemy się na te nienormalne pod względem wielkości płatności za zabitą kopiejkę w sowieckim gniazdku i… wynajmujemy mieszkanie.

Wynajmujemy mieszkanie, aby "przepłacać cudzemu wujkowi"

Wynajmujemy mieszkanie i mieszkamy w nim za 17 000 rubli miesięcznie. ALE:

1) do czasu przeprowadzki do tego mieszkania powinniśmy już mieć 375 000 rubli, których NIE daliśmy na pierwszą ratę;

2) co miesiąc musimy mieć w rękach 43,062 lub 35,635 rubli (w zależności od okresu kredytowania), których NIE dajemy na kredyt hipoteczny.

Kwestia dostępności tych pieniędzy jest fundamentalnie ważna. Gdybyśmy wzięli kredyt hipoteczny, to musielibyśmy spłacać te kwoty co miesiąc, bez względu na to, co by się stało. Wyobraź sobie, że twój dom jest zastawiony przez bank i pod koniec każdego miesiąca bądź przygotowany na posiadanie jednej z tych kwot pod ręką, tak jakbyś miał być eksmitowany za zwłokę w płatnościach!

Teraz, jak iw przyszłości, z tych miesięcznych sum płacimy czynsz za mieszkanie w wysokości 17 000 rubli, a reszta spokojnie, zdyscyplinowana i nieugięcie gromadzi się na naszym mieszkaniu.

Remonty, meble, artykuły gospodarstwa domowego i wiele innych, które nieuchronnie będą wymagały wydatków w nowym miejscu zamieszkania, kupujemy i płacimy z innych pieniędzy! Miesięczne NIE WYDANE płatności tylko WZROST!

I to właśnie otrzymujemy w rezultacie.

Na początku roku (właśnie wprowadziliśmy się do mieszkania) mamy pod ręką 375 000 rubli, których nie oddaliśmy na pierwszą darowiznę. Żyjemy przez rok, co miesiąc kumulujemy różnicę między proponowanym kredytem hipotecznym a realnym czynszem, potem na koniec roku otrzymujemy:

1 rok:

(43 062 - 17 000) 12 = 312 744 oszczędności 375 000 = 687 744 rubli lub

(35, 635 - 17 000) 12 = 223, 620 oszczędności 375, 000 = 598, 620 rubli

Rok 2:

687, 744 312, 744 = 1000, 488 rubli

lub

598, 620 223, 620 = 822, 240

Rok 3:

1, 000, 488 312, 744 = 1, 313, 232

lub

822, 240 223, 620 = 1, 045, 860

Co więcej, każdy może sam obliczyć, po prostu dodając 312, 744 lub 233, 620 każdego roku, zgodnie z wybranym terminem „hipoteki”.

Kto jest zbyt leniwy, by liczyć, informuję:

zamiast kredytu hipotecznego na 10 lat możesz spokojnie odłożyć mieszkanie za 7 lat, zamiast kredytu hipotecznego na 20 lat odłożysz mieszkanie na 10 lat i będziesz miał kolejne 100 000 rubli.

Biorąc pod uwagę pieniądze, które wydałeś na wynajem mieszkania, zaoszczędzisz na odsetkach bankowych odpowiednio 640, 228 i 2, 812, 432 rubli (mnożymy 17 000 przez liczbę miesięcy czynszu, aż starczy nam na zakup mieszkania i odejmij wynik oczekiwanej nadpłaty).

Jednocześnie od 7 lub 10 lat żyjesz w spokoju, bez długów i jednocześnie mając znaczącą "poduszkę" skrytki na wszelki wypadek!

Nagła choroba lub utrata pracy nie doprowadzą Cię do eksmisji

Jeśli masz problemy z pieniędzmi, być może będziesz musiał wydać część zgromadzonego czynszu na czynsz (a tym samym wycofać się w drodze do celu), ale jest to ostateczność i tylko wtedy, gdy szukasz nowej pracy.

Zgadzam się, to nie to samo, co pozostawanie na ulicy, a nawet z długami (banki, w przypadku opóźnienia w płatnościach, zabierają mieszkanie, aby skompensować dług po bardzo niskiej cenie, a ty jesteś im winien naliczone odsetki i je tracisz już zapłacone).

Wszystkie teksty typu „mieszkamy we własnym domu”, „nie musimy tkwić w wynajętych kwaterach”, „ale już możemy robić naprawy”, aktywnie narzucane przez banki, to nic innego jak złudzenie. W przypadku problemów z wypłacalnością bank bardzo szybko wskaże Ci, w czyim mieszkaniu faktycznie się znajdujesz.

Ale przy wynajmie wszystkie te kwestie po prostu rozwiązuje umowa z właścicielem, zgodnie z którą nie ma on prawa do eksmisji w określonym czasie, nie może cię eksmitować bez wcześniejszego ostrzeżenia i może podnieść czynsz o nie więcej niż określoną liczbę procent rocznie.

Trochę więcej o podwyżkach cen i procentach

Swoją drogą, o wzroście czynszu, wzroście kosztów mieszkania i innych procentach… Tutaj mogę być skarcony za takie układy, ale nie możesz wyrzucić słów z piosenki, a jeśli twoje sumienie i światopogląd pozwala ci osobiście, możesz wykorzystać warunki pieprzonego systemu kapitalistycznego na swoją korzyść.

Krótko mówiąc, jeśli nie masz umiejętności biznesowych ani inwestycyjnych, możesz bez zbytniego ceregieli przekazać pieniądze lichwiarzom-bankierom na procent w postaci regularnej wpłaty i zrekompensować inflację, ewentualny wzrost kosztów nieruchomości, a jednocześnie poważnie przyspieszy wzrost Twoich oszczędności.

Policzmy, co się stanie, jeśli zamiast oszczędzać pieniądze w materacu (lub gdziekolwiek je schowasz) zaniesiesz je do banku na regularnej lokacie o oprocentowaniu 10% w skali roku i co roku odnawiasz lokatę z kapitalizacją odsetek, dodając Twoje oszczędności do nich.

Początek pierwszego roku:

wpłacamy 375 000, oszczędzając na pierwszej racie.

Rok 1 zakończony:

w naszym banku mamy 375 000 1, 1 = 412, 500 do którego dodajemy (43, 062-17, 000) 12 = 312, 744 oszczędności i okazuje się

412, 500 312, 744 = 725, 244

lub

412, 500 223, 620 = 636, 120

Rok 2:

725, 244 1, 1 312, 744 = 1, 110, 512

lub

636, 120 1, 1 223, 620 = 923, 352

Rok 3:

1, 110, 512 1, 1 312, 744 = 1, 534, 308

lub

923, 352 1, 1 223, 620 = 1, 239, 307

Rok 4:

1, 534, 308 1, 1 312, 744 = 2, 000, 482

lub

1, 239, 307 1, 1 223, 620 = 1, 586, 858

Rok 5:

2000, 482 1, 1312, 744 = 2, 513, 151 - To?

lub

1, 586, 858 1, 1 223, 620 = 1, 969, 164

Rok 6:

Ci, którzy od 10 lat chcieli kredytu hipotecznego, przez cały rok mieszkają we własnym mieszkaniu.

Albo nadal wynajmuje stare mieszkanie, którego koszty w całości pokrywają odsetki bankowe (około 20 900 miesięcznie).

Rok 7:

Kto chciał kredytu hipotecznego na 20 lat, kupuje mieszkanie za 2628,670 rubli pod koniec siódmego roku lub zostaje w wynajętym mieszkaniu, płacąc za czynsz odsetki bankowe, które przekraczają nieco ponad 21 000 rubli miesięcznie.

Oto taka prosta matematyka.

15 minut obliczeń, które oszczędzają od 5 do 13 lat życia, które musiałyby pracować dla bankierów z kredytem hipotecznym.

Oczywiste jest, że inwestując pieniądze na lokatę, odsetki, które otrzymałeś, będą musiały wypracować dla tych, którzy lubią brać na kredyt plazmę lub jeepa, więc jeśli nie chcesz uczestniczyć w napadzie tych niecierpliwych towarzyszy, wtedy po prostu oszczędzaj bez inwestowania w bank. Mimo wszystko będzie to o wiele bardziej opłacalne niż utrzymywanie bankierów i uzupełnianie szeregów ludzi pracujących z cudzego kapitału.

Czy Twoje obliczenia się do tego zgadzają? Napisz w komentarzach.