„Wieżowce są toksycznym aktywem o krótkiej żywotności”

2024 Autor: Seth Attwood | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-16 16:14

Masywna konstrukcja żelbetowych wieżowców to ślepy zaułek dla kraju. Takie domy są niebezpieczne, niestabilne w obliczu kataklizmów, zasobochłonne, niezwykle kosztowne w utylizacji i stwarzają duże problemy dla przyszłych pokoleń, mówi akademik Aleksander Kriwow.

Krajowy projekt „Mieszkanie i środowisko miejskie” ma na celu gwałtowny, półtorakrotny wzrost budownictwa mieszkaniowego do 2024 r. - do 120 milionów metrów kwadratowych rocznie. Stosunek do takiego celu jest niejednoznaczny. Urzędnicy federalni nie mogą przyznać się do niewykonalności dyrektywy prezydenckiej, ale wydaje się, że tak naprawdę nie wierzą w sukces: dopóki plac budowy nie rośnie, tylko upada. Szereg gubernatorów i deweloperów wprost deklaruje, że takie zadanie jest niewykonalne i niepotrzebne, choćby dlatego, że w kraju nie ma efektywnego popytu, który mógłby wchłonąć tak dużą ilość mieszkań.

Znany urbanista, akademik Międzynarodowej Akademii Architektury, dyrektor naukowy Centralnego Instytutu Badawczego Budownictwa Ministerstwa Budownictwa Rosji Aleksander Krzywowzajmuje nietypową pozycję. Uważa, że konieczne i możliwe jest radykalne zwiększenie wolumenu budowy. Będzie to jednak wymagało rezygnacji z wielopiętrowej konstrukcji jako drogiego i toksycznego składnika aktywów o ograniczonej żywotności. Stawkę należy postawić na budynki o niskiej zabudowie, zwłaszcza że większość ludności kraju chce mieszkać w domach jednorodzinnych. Przejście na nowy model mieszkaniowy i nowy styl życia może być wyjściem z systemowego kryzysu społeczeństwa.

120 milionów metrów kwadratowych rocznie to konieczność

Czy istnieje potrzeba zwiększenia wolumenu budownictwa mieszkaniowego do 120 mln mkw. rocznie?

- Jest potrzeba. Nadal mamy niską średnią podaż mieszkań - 23 metry kwadratowe na osobę. Dla porównania: w Europie średnia to około 50, w USA - 70. Nawet w Europie Wschodniej średnia to około 40 metrów kwadratowych. Przed nami Ukraina, wyprzedzamy tylko Rumunię.

W Rosji zasoby mieszkaniowe wynoszą dziś 3,7 miliarda metrów kwadratowych. Ale trzeba też wziąć pod uwagę jego jakość: około 40 proc. mieszkań nie jest podłączonych do centralnego systemu kanalizacyjnego. Zasoby mieszkaniowe muszą wzrosnąć do co najmniej czterech i pół miliarda metrów kwadratowych. Przy populacji liczącej 150 milionów ludzi daje to średnią stawkę na mieszkańca wynoszącą 30 „kwadratów”. Jeśli fundusz ma pięć miliardów, to bezpieczeństwo wzrośnie do 32-33 metrów kwadratowych. To minimalny wskaźnik dla mniej lub bardziej rozwiniętych krajów. Nawiasem mówiąc, poziom rozwoju naukowego i technologicznego państw bezpośrednio koreluje z poziomem podaży mieszkań.

Drugi czynnik: za kilka lat emerytura domowa zacznie rosnąć liczba zniszczonych i zniszczonych mieszkań. Od 2020 roku domy z paneli zbudowane w 1970 roku będą miały pięćdziesiąt lat. A lata 70. to czas masowego budownictwa mieszkaniowego, kiedy rocznie budowano dziesiątki milionów metrów kwadratowych.

Czy w latach 70. jest więcej domów panlekowych i blokowych niż Chruszczowa?

- Na pewno. Budynki pięciopiętrowe są stosunkowo nieliczne: ich łączna powierzchnia w całym kraju wynosi około 130 milionów metrów kwadratowych (oddane do użytku przed 1965), a budynki oddane do użytku w latach 1965-1976 mają 260 milionów metrów kwadratowych. W latach 2020-2025 nie będzie emerytury mieszkań wybudowanych w latach 70., a my, po zwiększeniu wolumenu budowy, nadal będziemy mogli zwiększać podaż mieszkań. Wtedy taka okazja nie będzie istniała: znaczna część nowego mieszkania trafi na pokrycie funduszu emerytalnego.

Cel, jakim jest zwiększenie zasobów mieszkaniowych kraju do pięciu miliardów metrów kwadratowych, wydaje mi się rozsądny. Budowanie 70-80 milionów metrów kwadratowych rocznie to za mało: za sześć lat zostanie dodanych tylko 400-480 milionów metrów kwadratowych, a to nie uwzględnia zbycia mieszkań. Niezbędne jest osiągnięcie wskaźnika 120 mln metrów kwadratowych rocznie. Jeśli budujesz mniej, warunki życia będą się pogarszać.

Niebezpieczne, drogie, nieodporne na katastrofy

Zakładamy, że udowodniłeś twierdzenie o konieczności. Ale wielu wątpi w możliwość tak gwałtownego przyspieszenia budowy

- Przy obecnym modelu rynku jest to prawie niemożliwe, zgadzam się. Paszport krajowego projektu mówi, że do 2024 r. 80 milionów metrów kwadratowych oddanych do użytku domów wielopiętrowych. W ubiegłym roku zbudowano 43 miliony metrów kwadratowych. Prawie dwukrotny wzrost na spadającym rynku? Jest to wysoce nieprawdopodobne.

Ale o wiele ważniejsze jest to, że sama ścieżka budownictwa wielokondygnacyjnego jest ślepą uliczką. Nie będę mówił o negatywnym wpływie wielokondygnacyjnych budynków żelbetowych na demografię, o niskim komforcie i nieludzkości obszarów dwudziestopięciopiętrowych budynków - to jest dokładnie liczba kondygnacji, do której zbliżono się ostatnio w Rosji. Ważne jest, aby budownictwo wielokondygnacyjne było nie tylko sprzeczne z ludzką naturą, ale także niebezpieczne, drogie, bardzo zasobochłonne. To nie przypadek, że ani w Europie, ani w Stanach Zjednoczonych praktycznie nie buduje się takich żelbetowych wieżowców jak nasz.

Jakie są główne wady wieżowców?

- Dla mnie negatywny wpływ na zdrowie człowieka jest oczywisty, ale jest to kwestia kontrowersyjna. Nie da się jednak ukryć, że w przypadku pożaru domów powyżej 17 pięter nie mamy środków na ratowanie ludzi. Nie tylko u nas. W Londynie w 2017 roku w pożarze dwudziestopiętrowego budynku zginęło trzydzieści osób.

Jaki jest problem? Nowoczesny sprzęt przeciwpożarowy na to nie pozwala?

- Tak, drabiny specjalnych wozów strażackich sięgają do 63 metrów, a możliwości korzystania z nich przez osoby o ograniczonej sprawności ruchowej nie zostały przetestowane.

Budowa i eksploatacja budynków wielokondygnacyjnych jest bardzo kosztowna. W dwudziestopiętrowym budynku „straty” miejsca na schody wolne od dymu, szyby wind, korytarze i miejsca komunikacji – 30–35 proc. Na budowę tych obszarów trzeba wydać surowce, ale nie można ich sprzedać. W czasach sowieckich istniały otwarte dane dotyczące kosztów budowy: koszt za metr kwadratowy siedemnastopiętrowego budynku, nawet w stosunku do dziewięciopiętrowego, uznano za 30 procent wyższy.

Wieżowce są funkcjonalnie niestabilne na kataklizmy. Każdy konflikt zbrojny, atak terrorystyczny lub klęska żywiołowa mogą prowadzić do kolosalnych katastrof związanych z podtrzymywaniem życia. Odcinają prąd w bloku wieżowców - i tyle: nie działają windy, pompy i kanalizacja, domy nie są już ogrzewane.

I nie bierzemy pod uwagę kosztów budynku w całym cyklu życia. Średnio tylko 20 procent całkowitych kosztów budynku w całym okresie jego użytkowania jest przeznaczane na projektowanie i budowę. Pozostałe koszty to eksploatacja, naprawy i utylizacja materiałów. Jeśli weźmiemy pod uwagę wszystkie koszty, okazuje się, że budowa wieżowców jest dziś marnotrawstwem ogromnych zasobów i kładzeniem kopalń dla przyszłych pokoleń.

Prezydent postawił sobie za cel radykalne zwiększenie wolumenu budownictwa mieszkaniowego do 2024 r.

W Rosji w pojedynczych domach mieszka wielokrotnie mniej osób niż w innych krajach

Setki milionów ton odpadów budowlanych

Mówisz, że wieżowce są kopalnią dla przyszłych pokoleń. Co masz na myśli?

- Doszliśmy do ciekawego, ale mało dyskutowanego tematu: co zrobić z nowoczesnymi żelbetowymi wieżowcami, gdy minie ich żywotność. Według GOST określa się go na pięćdziesiąt lat. Konkretna liczba nie jest teraz ważna, wynik jest tylko jeden - wyburzenie. Możliwy jest planowany remont. Ale te domy mają niską konserwację. Zmiana izolacji i mediów w domu parterowym jest dość łatwa, ale w domu dwudziestopięciopiętrowym zamieszkanym przez ludzi jest to bardzo trudne. Ogólnie rzecz biorąc, nie mamy przemysłu do remontów wieżowców. W każdym razie domy żelbetowe będą musiały zostać zburzone, a wtedy pojawią się poważne problemy.

Po pierwsze, jak to zrobić. Pamiętam, że po trzęsieniu ziemi w Spitak trzeba było zburzyć i, jeśli to możliwe, pozbyć się tylko kilkudziesięciu panelowych pięciopiętrowych budynków. Było to trudne ze względu na ogólną awaryjność konstrukcji, ale głównym pytaniem jest gdzie i jak składować złom. W Moskwie niszczone są pięciopiętrowe budynki za pomocą żeliwnego ciężaru zawieszonego na strzałce, ale jak można zniszczyć dwudziestopiętrową budowlę? Na świecie nie ma eleganckich sposobów na wyburzenie wieżowców – po prostu je wysadzaj. A co zrobić z osiedlem? Wyizolować to wszystko? Cóż, wyobraźmy sobie, że dom został zniszczony, a wtedy pojawia się pytanie: co zrobić z tym, co z niego zostało?

Podział na frakcje i ponowne wykorzystanie materiałów?

- Tak, ale żeby go przewieźć samochodem, trzeba zmielić to, co pozostało po zniszczeniu lub eksplozji. Istnieją technologie, ale są energochłonne. A potem konieczne jest oddzielenie betonu od metalu w zakładzie: metal jest przetapiany, a beton można kruszyć na małe frakcje i stosować jako wypełniacz w budownictwie drogowym. Istnieją technologie separacji na frakcje dla małych objętości, ale wciąż nie wiadomo, jak rozwiązać ten problem na skalę masową. Na świecie nie ma skutecznych technologii niszczenia i unieszkodliwiania konstrukcji żelbetowych. I wtedy pojawia się kolejne pytanie: gdzie włożyć cały ten złom?

Czy jest dużo śmieci z rozbiórki jednego budynku?

- Metr kwadratowy budynku żelbetowego waży około 1,3 tony. Pięciopiętrowy budynek o powierzchni pięciu tysięcy „kwadratów” zamienia się w osiem tysięcy ton odpadów budowlanych. Generalnie będziemy mieć tego setki milionów ton. Tu kryje się diabelska ironia żelbetu: to wieczny materiał konstrukcyjny, ale domy z niego wykonane mają bardzo krótką żywotność.

Moskwa chce wywieźć śmieci po wyburzeniu pięciopiętrowych budynków w wagonach do obwodu Archangielska, do Shies. Delikatnie mówiąc, nie jest tani. A tam już zaistniała ostra sytuacja społeczna. Mieszkańcy są przeciwni zakopywaniu śmieci stolicy na swojej ziemi.

Czy jest dziś potrzeba wyburzenia Chruszczowa? Akademik Bocharov uważa, że nadal są dość silne, a ich zasób jest znacznie dłuższy niż pięćdziesiąt lat

- Beton zbrojony to materiał wieczny. Jest elementem wspierającym i mógłby dalej nieść. Ale izolacja jest rozwarstwiona, sieci inżynieryjne w domu stają się bezużyteczne. W zasadzie można naprawić pięciopiętrowy budynek. Ale potem musisz zeskrobać całą resztę z elementów nośnych i zrobić to ponownie. W Związku Radzieckim przeprowadzono masowe środki odbudowy i naprawy: zmieniono systemy inżynieryjne, izolację, okna, drzwi. Odbudowywano około dziesięciu milionów metrów kwadratowych rocznie, a to całkiem sporo. Obecnie uważa się, że znacznie łatwiej jest wyburzyć i zbudować nowy dom na opuszczonej już działce o powierzchni 20-25 pięter.

Jak planowałeś rozwiązać problem z pięciopiętrowymi budynkami po zakończeniu ich okresu użytkowania pięćdziesiąt lat temu? Co wtedy myśleli ich autorzy?

„Miały zostać zrekonstruowane za pięćdziesiąt lat. Ale musimy zrozumieć, że decyzja o budowie pięciopiętrowych budynków z paneli w połowie lat pięćdziesiątych była wymuszona. Po wojnie ludzie mieszkali w barakach, trzeba było ich przesiedlać. A trzeba budować bardzo szybko i przemysłowo. Podczas wojny bardzo dobrze opanowano technologie produkcji liniowej. Co robić? W Europie budowane są domy panelowe. Chodźmy, spójrz, kup - i idź!

Oczywiście rozważano indywidualne rozwiązania w zakresie odbudowy. Ale te techniki są teraz trudne w użyciu. Zupełnie inne podejście do kosztów energii: energia była prawie darmowa – benzyna kosztowała 28 kopiejek za litr.

W latach 50. prognozy rozwoju technologicznego były optymistyczne. Wydawało się, że do końca stulecia powstaną niesamowite technologie - prawie takie same, jak nieco później w książce Strugackich "Południe XXI wieku".

Ale dzisiaj nie jest już tak ważne, dlaczego tak został zbudowany w latach 50. XX wieku. Prawidłowe pytanie brzmi, dlaczego nadal budujemy prawie te same domy dzisiaj, chociaż wiemy o wiele więcej. Użytkowanie wyburzonego budynku nie stanowi dwóch procent jego kosztu w całym jego cyklu życia, jak napisano w projektach, ale jest porównywalne z kosztem budowy. Wiemy, że nie możemy przeprowadzić masowej odbudowy i nie ma gdzie odkładać przyszłych odpadów budowlanych.

Za trzydzieści lat nasi potomkowie staną przed niesamowitym zadaniem: co zrobić z setkami milionów metrów kwadratowych zniszczonej żelbetowej obudowy wybudowanej przez nas i przed nami? Zabieramy ziemię i siłę kolejnym pokoleniom na kolosalną skalę. To nie jest nawet nieodpowiedzialność, ale historyczny cynizm. Musimy jak najszybciej zaprzestać tej okrutnej praktyki i dowiedzieć się, co zrobić z już wybudowanymi żelbetowymi wieżowcami.

Dlaczego, wiedząc o wadach żelbetowych wieżowców, nadal je budujemy?

- Odpowiedź jest niezwykle prosta: w obecnym modelu rynku to najbardziej opłacalny i najszybszy sposób na generowanie dochodu z ziemi. Jest to korzystne dla najsilniejszego uczestnika całego procesu – deweloperów i inwestorów. Przyszłe problemy są ignorowane, a kupujący zmuszeni są do kupowania budowanej dla nich nieruchomości.

W Rosji dominuje małe budownictwo

Ludzie chcą mieszkać we własnych domach

Twoją główną tezą jest przejście do budownictwa mieszkaniowego w niskiej zabudowie. Jak go widzisz?

- Obudowa powinna być niska, ekonomiczna, nadająca się do recyklingu, przypominająca naturę. Jednocześnie niska zabudowa może być bardzo różna: osiedla na dużych działkach i zwarte domy jednorodzinne i kamienice, a także trzypiętrowe budynki z mieszkaniami. Musi istnieć wypracowany system rodzajów życia dla różnych grup społecznych, dla różnych potrzeb. Dla wielu ważne jest, aby istniała jasno określona osobista przestrzeń lądowa. Miejsce, które może rozwijać po swojemu. Aby człowiek nie żył w antagonizmie z naturą, ale w równowadze.

W największym kraju na świecie żyjemy bardzo ciasno. Ciasno w metrze, ciasno w mieszkaniach. To gasi zarówno życie duchowe, jak i intelektualne. Bardzo ważne jest, aby była przestrzeń do samorealizacji, żeby była przestrzeń, wolność.

Sondaże pokazują, że większość rosyjskiej populacji chce mieszkać w swoim domu

- Tak, według sondaży jest to 60-70 proc. populacji. Ludzie zmuszeni są mieszkać w mieszkaniach w wieżowcach – cały system ich tam napędza. W Rosji tylko jedna trzecia rodzin mieszka w pojedynczych domach. Dla porównania: w Stanach Zjednoczonych - 72 proc., w Niemczech - 82 proc., w Finlandii - 89 proc.

Uważa się, że domy jednorodzinne są droższe niż mieszkania, a podmiejski styl życia zakłada wysokie dochody gospodarstw domowych

- Nie sądzę. Koszt własny za metr kwadratowy mieszkań w niskiej zabudowie jest kilkakrotnie niższy niż w przypadku wieżowców, o czym rozmawialiśmy. Ponadto podczas budowy domów koszty i koszty zwykle się pokrywają. W rezultacie budżet gospodarstwa domowego w wysokości od półtora do dwóch milionów rubli, uwzględniający pożyczki, pozwala liczyć albo na dom o powierzchni stu metrów kwadratowych na swojej ziemi, albo na małe jednopokojowe mieszkanie na n. podłoga. Ale małe mieszkania, które są budowane tak aktywnie, stanowią obecnie ślepy zaułek demograficzny: nie są odpowiednie dla rodzin z dziećmi.

Ale są też koszty ziemi i komunikacji

- Państwo przeznacza biliony rubli na krajowy projekt mieszkalnictwa i środowiska miejskiego. Możesz przydzielić ziemię za darmo lub niedrogo, komunikacja może zostać zerwana przez państwo na własny koszt. W regionie Biełgorod istnieje doskonałe doświadczenie, gdzie taki system działa od piętnastu lat i daje doskonałe wyniki.

Akademik Międzynarodowej Akademii Architektury, dyrektor naukowy Centralnego Instytutu Badawczego Budownictwa Ministerstwa Budownictwa Rosji Aleksander Krivov: „Mieszkanie wielopiętrowe jest nie tylko sprzeczne z ludzką naturą, ale także niebezpieczne, drogie, bardzo zasobochłonne"

OLEG SERDECHNIKOV

Nowy sposób życia jako wyzwanie cywilizacyjne

Klasyczne pytanie: co robić? Czy możesz podsumować kroki wymagane do przejścia na nowy model rynku?

- Po pierwsze, potrzebne jest przejście do budownictwa mieszkaniowego nisko- i jednorodzinnego. Pierwszy krok jest oczywisty: rozszerzyć kredyty hipoteczne i inne instrumenty kredytowe na domy jednorodzinne (obecnie stanowią one zaledwie jeden procent kredytów hipotecznych), aktywnie włączyć nowe formy akumulacji inwestycji gospodarstw domowych.

Po drugie, konieczne jest przeprowadzenie ukierunkowanego dostosowania ustawodawstwa w celu rozwiązania problemów projektów krajowych. Po trzecie, konieczne jest wyeliminowanie sztucznego niedoboru ziemi w osiedlach, skorygowanie nieracjonalnej struktury użytkowania ziemi. Aby zbudować miliard metrów kwadratowych mieszkań w nadchodzących latach, konieczne jest stworzenie przenośnika taśmowego do przygotowania terytoriów, ich zaangażowania w obieg, zapewnienia komunikacji. Mamy tylko jeden procent powierzchni kraju zajęty przez osady. Konieczne jest, aby wskaźnik ten kształtował się na poziomie 1,2-1,25 proc. dla kraju. W obwodzie Włodzimierza - to siedem procent, w obwodzie białoruskim - dwanaście. A w Niemczech osiedla zajmują około 20 proc.

Po czwarte, konieczne jest wyselekcjonowanie grupy regionów pilotażowych w charakterystycznych strefach klimatycznych w celu opracowania zmiany struktury użytkowania ziemi. Potrzebujemy również grupy projektów eksperymentalnych, w których można wypróbować różne technologie budowlane i schematy finansowe, zarówno w przypadku konstrukcji niskich, jak i rekonstrukcji budynków. Po piąte, konieczne jest dobranie, przetestowanie i dopracowanie odpowiednich technologii budowlanych. Niska zabudowa powinna stać się prawdziwie przemysłowa: szybki montaż na miejscu z fabrycznych zestawów domów.

Kiedy rozmawiasz z gubernatorami i deweloperami o doświadczeniach Biełgorod związanych z budownictwem niskimi, zawsze słyszysz: „Tego doświadczenia nie można powtórzyć, ponieważ cała ziemia w pobliżu miast należy do prywatnych firm”. Potrzebujesz upaństwowić część gruntu, aby rozpocząć inwestycję w niskiej zabudowie?

- Nie sądzę. Państwo ma wystarczające zasoby ziemi. A gdy wielcy właściciele ziemscy zobaczą, że państwo poważnie inwestuje, sami przekażą część ziemi. W przeciwnym razie nie rozwiną ich.

Czy nowe podejście wymaga zmiany systemu rozliczeń?

- Musisz polegać na istniejącym systemie rozliczeń. Nie można sobie wyobrazić nowych miejsc na umieszczenie zaludnionego obszaru, ludzie znaleźli je w XVII i XIX wieku. Ale naturalnie pojawią się nowe punkty wzrostu w budownictwie masowym. Najpierw „Rosja Bałtycka” – od Sosnowego Boru i Ust-Ługi po Kingisepp. Ten odcinek jest pusty, wzniesiony wzdłuż płaskorzeźby, aktywnie tworzone są tu miejsca pracy, a ostatni węzeł Nord Stream 2 znajduje się. Mogłoby tu powstać miasto nowego typu – niskie, połączone z naturą. Na infrastrukturze międzykontynentalnej łączącej Europę i Azję mogą pojawić się nowe obszary rozwoju - są to Ufa, Czelabińsk, Kazań. Tam może powstać nowy rdzeń Rosji.

Ale żeby nie zatopić się w szczegółach, chcę podkreślić to, co najważniejsze. Dla mnie ta rozmowa to nie tylko zmiana rodzaju zabudowy, technologii i zmian w polityce mieszkaniowej. Chodzi o znalezienie nowego sposobu bycia. Rzeczywiście, dzisiaj mamy do czynienia nie tylko z kryzysem gospodarczym, środowiskowym czy geopolitycznym, ale także z całym szeregiem innych kryzysów, w tym kryzysem znaczeń. A nowy model mieszkaniowy to wyjście z tego kryzysu. Na pierwszym poziomie mówimy, że jesteśmy homo planeticus, planetarnym człowiekiem, który organizuje swoje życie zgodnie z naturą Ziemi. A po drugie - że istnieje rosyjski styl życia, który różni się od wszystkich innych. Na przykład mieszkasz w drewnianym, ale nowoczesnym domu w pięknym miejscu na łonie natury, masz własną saunę. Jedz zdrową żywność, miej silną rodzinę, prowadź znaczący styl życia i tak dalej. Komunikujesz się w kręgu podobnie myślących ludzi, a jednocześnie nie jesteś oddzielony od cywilizacji. Poszukiwanie nowego modelu życia staje się zadaniem cywilizacyjnym.

PREZYDENT POSTANOWIŁ ZADANIE ZWIĘKSZENIA WOLNOŚCI BUDOWY MIESZKANIOWEJ DO 2024 ROKU

W ROSJI KILKA RAZY MNIEJ LUDZI MIESZKA W POSZCZEGÓLNYCH DOMACH W PORÓWNANIU Z INNYMI KRAJAMI

MAŁE MIESZKANIA DOMINUJĄ W ROSJI